とある信用金庫さんに、5年ルールなどはありますか？ときいたら、「なんですかそれ？毎月の返済額が変わるのが5年後というのはあります」と言われました。
銀行によって呼び方違うと思うけど、ニュアンスは理解して！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
住宅ローンの変動金利が上がったけど、
毎月の返済額は変わっていないから大丈夫！
と思っていませんか？
毎月の返済額が変わっていなくても、実はその中で支払う利息は増えている可能性があります。
さらに金利が上昇すると、
毎月返済をしているのに元金が減らない！
利息すら支払いきれない！
という状態になることだってあるんです・・。
前編では、住宅ローンの変動金利における、
・5年ルール
・125％ルール
の基本的な仕組みについてお話ししました。
5年ルールや125％ルールは、
金利上昇時に毎月の返済額が急激に増えないようにする仕組みです！
ただし、増えた利息が免除されるわけではありません。
毎月の返済額を抑えている間も、見えないところで住宅ローンの負担が増えている可能性があります。
ということで今回は、
住宅ローン 5年ルール・125％ルールは延命措置！？～返済額が変わらなくても利息は増えている～
というテーマでお話ししたいと思います！
5年ルールや125％ルールは、決して悪い制度ではありません。
ただし、住宅ローンの負担をなくす制度ではなく、
金利上昇に対応するための時間を作る制度
と考える必要があります！
仕組みを知らないまま、
「返済額が変わっていないから問題ない！」
と安心しないようにしましょう！
この記事でわかること
・5年ルール、125％ルールが延命措置といわれる理由
・元金が減りにくくなる仕組み
・未払利息とは何か
・最後の返済額が高額になる可能性
・金利上昇時に確認しておきたいポイント
・5年ルール、125％ルールが適用されないケース
住宅ローン 5年ルール・125％ルールとは！？～変動金利で返済額がすぐ増えない仕組み～
関連記事はこちらになります。
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目次
5年ルール・125％ルールは延命措置に近い！？
少し強い言い方になりますが、
5年ルールと125％ルールは、
住宅ローンの負担をなくす制度ではなく、負担が表面化するタイミングを遅らせる制度
ともいえます！
5年ルールや125％ルールについては下記の記事を参考にどうぞ！
住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？変動金利の仕組みをわかりやすく解説
例えば、
金利上昇によって、本来であれば毎月の返済額を
10万円 → 14万円
へ増やす必要があるとします。
しかし、125％ルールが適用される場合、
返済額は12万5,000円までに抑えられます！
毎月の支払いが14万円ではなく12万5,000円になるので、
家計としては助かります。
ただし、本来必要だった返済との差額まで、なくなったわけではないんです・・。
それはそうですよね！
14万払わないといけないのに、12.5万にしていたら
1.5万円の負担をどこかで補わなければいけないからです・・。
返済額を抑えた結果、
・元金の減るスピードが遅くなる
・住宅ローン残高が多く残る
・残高が多い分、その後の利息も増える
・将来の返済へ負担が残る
といったことになります！
つまり、
今すぐ家計が苦しくならないようにする代わりに、将来へ負担が残る可能性がある
ということです！
その意味で、
5年ルールや125％ルールは、住宅ローンの問題を解決する制度というより、
金利上昇に対応する時間を作るための延命措置
と考えた方がわかりやすいです。
もちろん、借りている方を守る大事な制度！
「延命措置」と聞くと、悪い制度のように感じるかもしれません。
しかし、5年ルールや125％ルールそのものが悪いわけではありません。
というのも、
金利が上昇した翌月から、毎月の返済額が、
10万円から15万円！
となったら、対応できない方もいますよね・・。
つまり、返済額が急激に増えないことで、
・家計を見直す
・貯蓄を増やす
・繰り上げ返済を検討する
・固定金利への変更を比較する
・借り換えを検討する
といった時間的猶予がある！
ということです！
ここで重要なのは、
返済額が据え置かれている期間、何もしなくてもよい期間だと思わないこと
です。
要は、金利増えた分はしっかりと積立られちゃっているので、
猶予があるうちに、対処方法をかんがえておきましょうね！
ということです！
金利上昇への対応を考えるための猶予期間として活用しましょう！
「元金が減らない」と「未払利息」は別の話！
金利が上昇した場合、
「すぐに未払利息が発生するの？」
と心配になる方もいるかと思います！
金利が少し上がったからといって、
すぐに未払利息が発生するわけではありません。
一般的には、次のような順番で影響が大きくなります。
第1段階 返済額の中で利息の割合が増える
金利が上昇すると、先ほどのお話の通り、
急に返済額が変わるわけではありません！
では、金利が上がった分のしわ寄せはどこで補っているのか？
それは、毎月の返済額の中で、利息に充てられる金額が増えます。
その分、元金の返済に充てられる金額が減ります。
毎月の支払額は変わりませんが、住宅ローン残高が以前より減りにくくなります。
ぜんかいもおはなしをしましたが、簡単に言うと
金利上昇前
・元金返済 8万円
・利息 2万円
金利上昇後
・元金返済 4万円
・利息 6万円
という感じになるということです！
第2段階 元金がほとんど減らなくなる
さらに金利が上昇すると、
毎月の返済額の大部分が利息に充てられます！
例えば、毎月10万円を支払っているのに、
・利息 9万5,000円
・元金 5,000円
という状態です。
毎月10万円を返済していても、元金は5,000円しか減っていません。
毎月支払っている感覚はあるのに、住宅ローン残高がほとんど減らない状態です。
第3段階 未払利息が発生する
さらに金利が上昇し、
1か月分の利息が毎月の返済額を超える
と、返済額だけでは利息をすべて支払えなくなります・・。
この支払いきれなかった利息が、
未払利息
ということになります！
「元金が減らない状態」
ということと、
「未払利息が発生している状態」
は、似ていますが別のものです。
元金が減っていなくても、毎月の返済額の中で利息をすべて支払えていれば、
当然、未払利息は発生していません。
一方で、毎月の返済額よりも利息の方が多くなれば、
支払いきれなかった利息が残っていきます。
未払利息とは！？
未利息について、もう少し具体的な数字で見てみましょう。
数字が苦手な方は、何となくのニュアンスが分かれば大丈夫です！
下記の条件で住宅ローンを借りているとします。
・住宅ローン残高 4,000万円
・毎月の返済額 約10万3,800円
・適用金利 年3.5％
となってしまった場合
この場合、
1か月分の利息を単純計算すると、
4,000万円×3.5％÷12か月
＝約11万6,700円
です！
一方で、毎月の返済額は約10万3,800円です。
つまり、
1か月分の利息 約11万6,700円
毎月の返済額 約10万3,800円
となり、返済額よりも利息の方が約1万2,900円多くなります。
この場合、毎月約10万3,800円をきちんと返済していても、
・元金は1円も減らない
・利息もすべて支払いきれない
・約1万2,900円の未払利息が発生する
という状態になります！
毎月住宅ローンを支払っているのに、
住宅ローン残高が減らない！
それどころか、利息も支払いきれていない！
ということが起こるんですね・・。
※上記は仕組みをわかりやすくするための単純計算です。
実際の未払利息の計算方法や取り扱いは、金融機関や契約内容によって異なります。
未払利息がなくても安心とは限らない！
流石に未払い利息というのは、急激な短期間での金利上昇が起きなければ
そうそう起きません！
ただ、ここで大事なのが、
未払利息が発生していないから問題ない、というわけではない
ということです！
未払利息は、先ほどお話した通り、
毎月の返済額 ＜ 利息
となったなと発生します。
しかし、その水面下では、毎月支払っている支払いの内訳が
・利息の割合が増えている
・元金の返済額が減っている
・住宅ローン残高が減りにくくなっている
という影響はすでに出ています。
例えば、
毎月の返済額 10万円
利息 9万円
元金 1万円
という状態であれば、確かに未払利息は発生していません。
ただし、毎月10万円を支払っても、
元金は1万円しか減っていません。
もし、以前は元金が8万円減っていたのであれば、その差は毎月7万円です。
つまり未払利息が発生していなくても、
住宅ローン残高が予定より多く残る
という問題は起こります！
未払利息の有無だけではなく、元金と利息の内訳を見ることが大切です！
最後の返済だけ高額になる可能性もある！？
5年ルールや125％ルールによって返済額が抑えられると、
住宅ローンの返済期間が終わる時点でも、
・返済しきれていない元金
・未払利息
が残る可能性があります！
残った元金や未払利息の取り扱いは、
金融機関や契約内容によって異なります。
契約によっては、
最終返済時に残っている金額をまとめて支払う必要があります。
例えば、毎月の返済額は125％以内に抑えられていたものの、
返済期間の終了時点で数百万円の残高が残っていた場合、
最後にまとめて返済！
となる可能性があるということです・・。
125％ルールは、5年ごとに返済額を見直す際の上昇幅を抑えるルールです。
最終回の返済額まで、
必ずそれまでの125％以内になることを保証するものではありません・・。
毎月の支払いだけを見ると負担が抑えられていても、最後に負担が集まる可能性がある
ということは頭にしっかり入れておきましょう！
すべての変動金利に適用されるわけではない！
5年ルールや125％ルールは、
すべての変動金利型住宅ローンに必ず付いているわけではありません！
一般的には、
変動金利・元利均等返済
で採用されていることが多い仕組みです！
一方で、
・元金均等返済
・5年ルールを採用していない金融機関
・125％ルールを採用していない金融機関
もあります！
5年ルールや125％ルールがない住宅ローンでは、
金利が変更されると、その金利に応じて毎月の返済額も見直されます。
そのため、金利上昇時には返済額が早い段階で増えます！
一見すると、
5年ルールがないなんて危険！
と思うかもしれません。
ただし、返済額が早く見直されることで、
・利息の増加が返済額に反映される
・元金返済の先送りが起こりにくい
・最後の返済へ負担が集まりにくい
という見方もできます！
5年ルールがある住宅ローンと、
ない住宅ローン
どちらが絶対によいのか？
というわけではありません。
重要なのは、自分の月々の返済に対して、
ちょっとでも金利が上がったら返済できなくなるほど
無理な組み方をしないこと！
ですね！
住宅ローンで確認しておきたいポイント
すでに変動金利で住宅ローンを借りている方は、
毎月の引き落とし額だけでなく、次の内容も確認してみましょう！
現在の適用金利
住宅ローンを借りた当初の金利ではなく、
現在適用されている金利を確認して、どのように変化しているのか？
を確認しておきましょう！
毎月の返済額が変わっていなくても、
適用金利はすでに上昇している可能性があります！
元金と利息の内訳
毎月の返済額のうち、
・元金はいくらか
・利息はいくらか
を確認しましょう。
以前の返済予定表が残っていれば、
元金の減り方がどのくらい変わったか比較してみるとわかりやすいです。
現在の住宅ローン残高
毎月の返済額が変わっていなくても、
当初の予定より住宅ローン残高が多く残っている可能性があります！
返済額だけでなく、残高の推移も確認しましょう。
次回の返済額見直し時期
5年ルールが適用されている場合は、
次に毎月の返済額が見直される時期を確認します！
単純に、
住宅ローンを借りてから5年後！
とは限りません。
金融機関や契約時期によって異なるため、
返済予定表や金融機関の案内を確認しましょう。
金利上昇に備えてできること
変動金利で住宅ローンを借りているからといって、
すぐに慌てて固定金利へ変更したり、手元のお金をすべて繰り上げ返済へ回したりする必要はありません！
まずは、現在の状況を把握することが大切です。
金利が上昇した場合の返済額を試算する
現在の金利だけでなく、
・金利が1％上がった場合
・金利が2％上がった場合
・返済額が現在の125％になった場合
どのくらいの返済額になるのか？
家計を維持できるか？
確認しましょう。
手元の生活資金を確保する
金利上昇が心配だからといって、
手元のお金をすべて繰り上げ返済に使うのは危険です！
・病気やケガ
・転職や収入減少
・子どもの教育費
・住宅の修繕費
・マンションの一時金
など、急な支出に備えるお金は残しておきましょう。
固定金利への変更や借り換えを比較する
変動金利を継続した場合だけでなく、
・固定金利へ変更した場合
・他の金融機関へ借り換えた場合
・一部繰り上げ返済をした場合
の返済額や総返済額を比較してみましょう！
ただし、借り換えには、
・融資事務手数料
・登記費用
・司法書士費用
・印紙代
などがかかることがかかります！
表示されている金利だけでなく、
諸費用を含めて比較することが大切です！
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、
住宅ローン 5年ルール・125％ルールは延命措置！？～返済額が変わらなくても利息は増えている～
というテーマでお話しさせていただきました！
5年ルールや125％ルールは、
金利上昇によって毎月の返済額が急激に増えることを防ぐための仕組みです！
借りている方が家計を見直したり、
今後の返済方法を考えたりする時間を作れるため、
とても大切な制度です！
ただし、
・金利上昇をなかったことにする
・増えた利息を免除する
・住宅ローンの総返済額を減らす
制度ではありません。
毎月の返済額が変わっていなくても、
・返済額の中で利息が増える
・元金の返済額が減る
・住宅ローン残高が減りにくくなる
という変化が起こっています。
さらに金利が上昇し、毎月の返済額よりも利息が多くなれば、未払利息が発生する可能性もあります。
5年ルールや125％ルールは、
住宅ローンの負担を軽くする制度というより、負担が急激に表面化しないように時間を稼ぐ制度
と考えた方がわかりやすいです。
つまり、
毎月の返済額が変わっていないから安心！
ではなく、
返済額が変わっていない今のうちに、住宅ローンの状況を確認する
ことが大切なんですね！
・現在の適用金利
・元金と利息の内訳
・現在の住宅ローン残高
・次回の返済額見直し時期
・未払利息の有無
を一度確認してみましょう。
金利上昇を必要以上に怖がるのではなく、
仕組みを正しく理解したうえで、余裕を持って住宅ローンの返済を続けていきましょう！
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